Zinsen & Tilgung verstehen – so funktioniert deine Immobilienfinanzierung
Wer eine Immobilie finanziert, begegnet zwei zentralen Begriffen: Zins und Tilgung. Sie bestimmen, wie hoch deine monatliche Rate ausfällt und wie lange du für die Rückzahlung brauchst. Hier erfährst du, wie Zinsen und Tilgung zusammenwirken und welche Faktoren deine Finanzierung beeinflussen.
1) Was sind Zinsen?
Zinsen sind der Preis, den du für das geliehene Geld an die Bank zahlst. Sie werden in Prozent pro Jahr angegeben – dem sogenannten Nominalzins. Der tatsächliche Gesamtpreis ergibt sich aber erst durch den effektiven Jahreszins, in dem auch Nebenkosten enthalten sind.
- Nominalzins: Reiner Zinssatz für das Darlehen
- Effektivzins: Zins inklusive Gebühren und Nebenkosten
- Zinsbindung: Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist
2) Was bedeutet Tilgung?
Die Tilgung ist der Anteil deiner Monatsrate, mit dem du das Darlehen tatsächlich zurückzahlst. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld – dadurch verringert sich langfristig auch die Zinsbelastung.
- Anfangstilgung: Meist 2–3 % der Kreditsumme pro Jahr
- Restschuld: Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist
- Sondertilgung: Zusätzliche Rückzahlung außerhalb des regulären Plans
3) Zusammenspiel von Zins und Tilgung
Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sinkt die Restschuld – und damit die Zinslast. Eine hohe Tilgung bedeutet höhere Monatsraten, aber eine deutlich kürzere Laufzeit und geringere Gesamtkosten.
Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3 % Zinsen pro Jahr ergibt sich bei 2 % Tilgung eine Laufzeit von rund 30 Jahren. Bei 4 % Tilgung verkürzt sich diese auf etwa 20 Jahre.
4) Laufzeit und Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zinssatz garantiert ist – meist 10 bis 15 Jahre. Danach kann eine Anschlussfinanzierung nötig sein. Wer in Zeiten niedriger Zinsen abschließt, sollte über eine lange Zinsbindung nachdenken, um Planungssicherheit zu gewinnen.
5) Tilgungsoptionen & Flexibilität
- Sondertilgungen (meist 5–10 % der Kreditsumme pro Jahr)
- Tilgungssatzwechsel zur Anpassung an Einkommensänderungen
- Tilgungspause in besonderen Fällen (z. B. Elternzeit)
💡 Tipp:
Plane lieber mit etwas höherer Tilgung – so bist du früher schuldenfrei und sparst Zinskosten. Ein Tilgungssatz von 3–4 % ist heute oft sinnvoll, wenn es das Budget erlaubt.
